何謂共有物分割？共有土地請求分割之方法

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陳信澤5 年前

何謂共有物分割？共有土地請求分割之方法

稅法改革法律

1.協議分割 2.調解分割 3.裁判分割 2.土地與建物鑑價的合理性是分割的關鍵 3.親戚朋友的親情顧忌是一大考驗

共有物分割是指將共有物從共有狀態通過分割的方式轉化為各共有人單獨所有。對共有物進行分割時，有協議的依協議進行，協議不成時，則要通過訴訟的方式解決。

共有土地請求分割之方法：民法第 824 條第 1 項：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」; 第 2 項：「分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為左列之分配：一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」依據民法第 824 條規定，共有物之分割可依共有人協議同意就可以分割，也可以至地方協調委員會協調後同意，但分割實務中，因為土地的鑑價或地上物有建物的關係非常複雜，很難形成共識，所以才會有不能協議則可申請法院判決共有物，在法院判決的複雜度不亞於協調，只要輕忽的共有人就會形成弱勢的一方，要非常小心應付。

以下析論協議分割、調解分割、裁判分割的區別。ㄧ、協議分割：協議分割，乃共有人因意思合致，就共有土地所為實行分割之方法，原則上依共有人協議之方法為之，此項協議不以書面為必要，凡有明示或默示之意思表示，對分割之方式為事前之同意或事後之追認者，均認為有分割之協議；於協議後，依土地法第 72 條及第 73 條之規定，土地為分割時應由權利人會同義務人為變更登記，如他方拒絕為變更之登記者，得起訴請求履行協議。惟既曰協議而非議決，則其分割應經全體共有人之同意，而無土地法 34 條之 1 適用之餘地。

二、調解分割：有關土地分割之方法,除民法所訂之協議分割及裁判分割外，共有人不能自行協議分割時，任何共有人得依土地法第 34 條之 1 第 6 項規定聲請該管地政機關調解。經全體共有人同意者方為調解成立，不得以多數決為之即達成協議分割；如不服調處者應於接獲調處通知後 15 日內向法院訴請處理。否則，依原調處之結果辦理之。

三、裁判分割：共有人不能協議分割時，得聲請法院為裁判分割，應由欲分割之共有人對其餘全體共有人提起之，分割共有物之判決係形成判決，於判決確定時即生分割之效力，各共有人不待登記或交付，即取得分得部分之單獨所有權，且關於分割共有物之效力。

此三種法律所規定共有物分割之方法，其中協調分割與調解分割是在共有人有互信基礎、免傷和氣下才可完成，其中在於如何分割土地的基準、土地與地上物的鑑價與補償都需要一些高度協調，如果共有土地在多方持有下有時意見很難一致，才會常常到法院判決這個階段，到了這個階段常常是撕破臉的時候，在不斷法院的辯論與法官自我意識下，常常造成難以收拾的局面，不管共有人持分大小皆要小心應對才是。

分割土地須注意事項如下： 1.土地與建物鑑價的合理性，如下鑑價質疑 2.找到一個好的律師很重要，法院攻防勞民傷財 3.親戚朋友的親情顧忌是一大考驗：即使拿到錢也親友失和 4.土地增值稅、契稅等核算，可能沒有在您的預算中 5.地政事務所過戶的複雜度，過戶法令一重重 6.舊的共有人與新的共有人財務的問題，有人已過往或脫產很麻煩 7.

民事執行異議狀案由：台灣台南地方法院民事執行處之○○○106司○○字第○○○號函案有關債權人○○○拍賣債務人○○○、○○○、○○○、○○○等土地之拍賣最低價額之異議。

說明1：依『辦理強制執行事件應行注意事項』第四十二項第五款規定：核定拍賣最低價額應儘量與市價相當，且於核定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定拍賣最低價額之參考。

說明2：本次依債權人所委託之不動產估價師事務所所估算土地估價表（台灣台南地方法院民事執行處字第號可查）

同期，依債權人○○○所委託之○○不動產估價師聯合事務所所估算土地估價表（台灣台南地方法院○○○年度訴字第○○○號與台灣高等法院台南分院105年度○○字第○○號可查）

說明3：如說明2表格與附件圖，依債權人○○○在同期間請不同不動產估價師事務所來估價，且在幾乎同一個地方，兩者公告現值差距不大下，但估價竟差距到2倍；查該地號附近目前實價登錄，每坪約50000元＝每㎡約15152元，債務人質疑債權人○○○所委託之○○不動產估價師事務所所估算有違市價之原則，請貴處慎重考量。此致\ 台灣台南地方法院民事執行處異議人：○○○ 地址：台南市○○區○○里○○號中華民國○○○年○月○○日