住宅建造的產業鏈及建築設計流程

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發表於 2020年12月31日 03:57
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建設公司(建商)負責購買土地、規劃產品,再委由建築師設計、營造公司(為特許行業)負責發包,所以建設公司與營造公司有不同區別。
住宅建造大概有三個類別組成,一、業務管理二、建築設計三、營造施工
營建構造業依工作性質與技術可概分為地基、土方、整地、拆屋(土木包)、鋼骨結構、鋼筋、預拌混凝土、模板、鷹架、砌磚、粉光、油漆、石材、弱電等。

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想要蓋房子,除了找一個優質的建設公司合作外,您要自建自售,可先找一個優質的建築師,從土地規劃、繪製施工圖等,再找營造公司依施工圖幫你完成整個建築,這是一個複雜且分工合作的工作。 住宅建造大概有三個類別組成,一、買賣房屋的業務管理,以建設公司(建商)為首構成,二、建築設計導向,以建築師為首構成,三、營造施工的工程,以營造公司為首構成,在住宅產業鏈中這三者環環相扣。

一、業務(專案管理): (包含潛在消費者 + 廣告代銷 + 地主 + 仲介 + 銀行 + 代書 + 估價師) 建設公司(建商):建商負責購買土地、規劃產品,再委由建築師設計、營造負責發包,建設公司不一定有營造資格有些公司具備營造公司及建設公司,有些 只有單純的建設公司。 潛在消費者(買房):首購族、剛性需求者、投資客等。 廣告代銷:建商委託廣告公司賣,廣告公司就是俗稱的「代銷」,一般而言,總銷金額的 5% 為代銷的銷售佣金,另外並編列總銷金額的 2% 做為廣告預算。 地主:一般建設公司會買地蓋房子來賣,建設公司就是地主;有的地主與建設合作的自建自售。 仲介:負責賣房子的人、公司,如信義房屋公司之類。 銀行:當建商要蓋一棟住宅大樓,所需資金向銀行借款。 代書:房屋買賣需要找代書來承辦。 估價師:各類不動產估價師。

二、設計(建築設計): (包含建築師 + 材料商 + 鑑界 + 水電 + 結構 + 鑽探 + 執照 + 圖 + 室內 + 平立面 + 風水 + 業主) 建築師:是負責設計建築物的專業人士。建築師通過與工程投資方和施工方的合作,在技術、經濟、功能和造型上實現建築物的營造。 材料商:需要提供建築所需要的材料公司。 鑑界:所謂土地鑑界,亦為土地複丈之一種,是指已辦理地籍測量之土地,實地界址因人為因素或天然災害,致使界標移動、湮沒或遺失造成經界不明時,相鄰土地所有權人對其界址需經確定其位置 水電:營建工程之機水電工程,包含有電氣設備工程、弱電設備工程、給排水衛生設備工程、消防設備工程、空調工程、電梯工程等。 結構:一般建築結構分為:SS(SC)鋼骨構造或SRC鋼骨鋼筋混凝土(設計在超高層建築);RC鋼筋混凝土、木構造 鑽探:利用深部鑽探的機械工程技術,以取得相關數據資料等。 執照:施工圖(含結構技師繪製結構圖)由建築師完成,之後由建築師與結構技師兩人簽章後,向基地所屬的縣市政府申請建築執照。 騰圖:各式的建築圖案 室內:室內的各式空間設計 平立面:根據基地的結構與法規已確認平面圖後,再設計立面圖,以確認房屋的造型與樣式。 風水:建築環境、空間整合、風水理論,應用於現代建築中是有裨益。 業主:是指房地產所有權人。

三、工程(營造施工): (包含營造廠 + 工班 + 估價 + 律師 )

營造廠(營造公司為特許行業):領有土木、水利、測量、環工、結構、大地或水土保持工程科技師證書或建築師證書,並於考試取得技師證書前修習土木建築相關課程一定學分以上,具二年以上土木建築工程經驗之專任工程人員一人以上。營造廠的工程師主要負責的就是協調包商施作、監工以及估驗計價等工作。 工班:營建構造業依工作性質與技術可概分為地基、土方、整地、拆屋(土木包)、鋼骨結構、鋼筋、預拌混凝土、模板、鷹架、砌磚、粉光、油漆、石材、弱電等。 1.土包承攬小型營繕工程,承攬限額600萬元,不需有執業證的工地主任和專任工程人員。不需評鑑沒有升等。 2.營造業分綜合和專業,綜合又分3等,各有不同承攬限額和承攬規模限制,詳細可參考營造業法施行細則。 估價:根據不同工程需求都要有估價的行為。 律師:各類合約工程制訂與外包商中在施工時產生工程的糾紛,需要律師協助與處理。

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